人口老龄化挑战下，如何养老成为日益重要的民生问题。
理论上，老年人的生活来源包括4个方面：个人劳动收入；公共转移支付，即养老金、社会救助等；家庭转移支付，即子女和亲朋好友的赡养支出；资产收入，比如储蓄、房产等带来的收入。当前，我国老年人的生活来源主要是家庭转移支付和劳动收入，同时，公共转移支付和资产收入近些年也在逐步增加。多项入户调查发现，我国家庭资产在逐渐增加，增加的资产主要就是房产。所以，以房养老，将成为越来越重要的一种养老形式。
以房养老，可以是个人自助行为，比如出租房屋，卖大房子买小房子，或卖大城市房子买小城市房子，以价差生活；也可以是机构行为，比如老年人将房产抵押给银行、保险公司等机构，定期领取养老金，也就是所谓的倒按揭。简而言之，就是将死的房产资产，变成活的生活保障。在国外，前者比较普遍，甚至有欧美老人卖房去东南亚、非洲养老；后者在美国、加拿大、日本、新加坡等都有开展。在我国，这两种行为都正在起步阶段。
近期，保监会出台《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，是落实2013年国发35号文《关于加快发展养老服务业的若干意见》和十八届三中全会决定的重要举措，但预期在一段时期内不会有突破性发展。其主要原因，一是当前的市场供求不大。从需求讲，60岁以上拥有独立房产的，主要是1950年代生人，他们不是最需要以房养老的人群，而且在现有住房压力下，他们更愿意把房子留给后代。从供给讲，提供反向按揭的机构需要具备很强的风险控制能力和足以让人放心的信用，这也是征求意见稿对试点机构的资质要求很高的原因，这将大大降低供给。二是观念没有转变过来，父母对子女是永续无私贡献，子女也更愿意保留房子，供养父母。
但是，养老市场和社会观念的变化可能比我们预期得更快。日本的经历可以提供一些参考，日本跟踪调查年轻人对赡养父母的态度，发现上世纪八十年代，80%的年轻人认为应该也愿意赡养父母，十几年后，这一比例降至不足30%，以房养老的市场需求将明显提高。
当然，以房养老的发展有赖于一些保障。首先，要有稳定的房产市场，房价波动不能太大，降价空间太大，机构不愿意做，增值空间太大，老年人不愿意做。其次，要明确产权期限，比如70年后房屋产权如何安排？再次，要提高机构的信用建设。此外，还要做好观念引导，以房养老不是不赡养老人，只是财力上的赡养减少，更多的化为精神层面的赡养。
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